Ảnh hưởng của bất động sản tới nền kinh tế
Bất động sản ước tính hàng năm đóng góp gần 8% GDP. Đồng thời, lĩnh vực này có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác. Xong thực tế cho thấy, bất động sản Việt Nam phát triển chưa tương xứng với nhu cầu cũng như quy mô của nền kinh tế.
Bất động sản ảnh hưởng đến nền kinh tế vì nó chiếm một phần lớn tổng tài sản của cá nhân và doanh nghiệp trong các thành phần kinh tế. Khi giá Bất động sản tăng, tổng tài sản tăng lên, do đó các cá nhân và doanh nghiệp có xu hướng vay và chi tiêu nhiều hơn.
Hãy nhìn lại các chu kỳ bùng nổ kinh tế và phá sản trong thế kỷ qua và người ta sẽ thấy rằng bất động sản có liên quan đến phần lớn các giai đoạn. Đó là bởi vì bất động sản có tính lan tỏa. Bất động sản chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng tài sản của hộ gia đình. Bất động sản là tài sản quý giá nhất đối với người nông dân, là một yếu tố chính trong bán lẻ và xây dựng, và nó đóng một vai trò trong nhiều ngành công nghiệp khác. Khi giá nhà tăng, các tác động sẽ lan rộng khắp nền kinh tế. Khi giá nhà giảm cũng vậy.
Bất động sản chiếm phần lớn trong tổng tài sản của hầu hết các hộ gia đình. Khi giá nhà tăng, tổng tài sản sẽ tăng lên, điều này ảnh hưởng đến hành vi kinh tế của mọi người.
Người tiêu dùng cảm thấy tự tin hơn khi tài sản của họ ngày càng có giá hơn, điều này thúc đẩy họ đặt cược kinh tế rủi ro hơn. Nhìn chung, họ chi tiêu nhiều hơn và tiết kiệm ít hơn trong thời gian giá trị căn nhà tăng lên, biết rằng họ luôn có thể thu hồi vốn sở hữu trong căn nhà của mình nếu gặp khó khăn.
Khi giá nhà tăng lên, chủ nhà trở nên khá giả và cảm thấy tự tin hơn. Một số người sẽ vay nhiều hơn giá trị căn nhà của họ, hoặc để chi tiêu cho hàng hóa và dịch vụ, sửa sang căn nhà của họ hoặc trả các khoản nợ khác. Trong một nền kinh tế phụ thuộc phần lớn vào chi tiêu của người tiêu dùng, sự gia tăng chi tiêu này có thể có tác động tích cực mạnh mẽ đến nền kinh tế quốc gia.
Tất nhiên, nếu giá nhà bắt đầu giảm, chi tiêu của người tiêu dùng có thể giảm theo. Khi giá nhà đi xuống, chủ nhà nhận thấy nguy cơ rằng căn nhà sẽ có giá trị thấp hơn số tiền thế chấp họ còn nợ. Do đó, mọi người có nhiều khả năng cắt giảm chi tiêu và ngừng đầu tư cá nhân.
Trong thời kỳ giá trị nhà tăng cao, các gia đình và doanh nghiệp có nhiều khả năng đi vay nợ hơn. Điều này là do các tài sản cơ bản mà họ vay mượn đã tăng giá trị. Các ngân hàng cũng vậy, có nhiều khả năng sẽ cho vay hơn vì giá nhà tăng có nghĩa là họ sẽ có thể bù đắp nhiều khoản lỗ hơn trong trường hợp vỡ nợ.
Tất nhiên, sự gia tăng trong việc cho vay rủi ro có thể dẫn đến bong bóng, như trường hợp của cuộc khủng hoảng thế chấp năm 2007.
Bất động sản cũng có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của hộ gia đình. Sở hữu một ngôi nhà cho phép các gia đình xây dựng vốn chủ sở hữu theo thời gian. Điều này có thể tạo cơ hội cho họ sử dụng tiền cho các khoản chi tiêu hoặc đầu tư khác.
Trong thời kỳ lãi suất thấp, nhiều gia đình có thể chọn tái thế chấp vay thêm vốn, điều này có thể tạo ra một sự thúc đẩy khiêm tốn cho chi tiêu trong nền kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên, thế chấp là nguồn nợ lớn nhất của các hộ gia đình. Nếu nhiều người vay số tiền lớn hơn nhiều so với thu nhập của họ hoặc giá trị căn nhà của họ, điều này có thể khiến hệ thống ngân hàng gặp rủi ro trong suy thoái kinh tế.
Những biến động của thị trường bất động sản cũng ảnh hưởng đến công ăn việc làm. Ngoài các đại lý và nhà môi giới trực tiếp tham gia vào các giao dịch bất động sản, ngành công nghiệp này còn sử dụng hàng triệu nhân công thông qua các công việc liên quan, bao gồm xây dựng, trang trí, cảnh quan, dịch vụ chuyển nhà,.. Trong thời kỳ giá nhà tăng cao, bất động sản dường như là một khoản đầu tư tốt hơn. Điều này có thể thúc đẩy các cá nhân và doanh nghiệp xây dựng hoặc nâng cấp bất động sản của họ, dẫn đến sự bùng nổ về xây dựng và các dịch vụ liên quan.
Các giai đoạn chi tiêu mạnh của người tiêu dùng cũng có khả năng tác động tích cực đến đồ nội thất, thiết kế nội thất, lắp đặt hồ bơi và các hoạt động kinh doanh tương tự.
Bất động sản cũng có ảnh hưởng đến phân phối lao động vì giá nhà ảnh hưởng đến nơi mọi người sinh sống. Những khu vực đã trải qua thời kỳ giá nhà tăng liên tục có thể bị thiếu hụt lao động có mức lương thấp hơn vì họ không thể trang trải.
Nếu bạn mua một ngôi nhà mới xây, hành vi này trực tiếp đóng góp vào tổng sản lượng (GDP). Địa phương cũng thu được lợi nhuận khi những ngôi nhà mới được xây dựng vì những cư dân mới đến sẽ bắt đầu sử dụng các cửa hàng và dịch vụ địa phương.
Các chi phí đi kèm của giao dịch mua bán nhà cũng đem lại lợi ích cho nền kinh tế. Những khoản này có thể bao gồm bất cứ thứ gì, từ phí nhà môi giới bất động sản, phí pháp lý hoặc phí khảo sát cho đến việc mua một chiếc ghế sofa hoặc sơn mới.
Có điều, giá nhà có xu hướng tăng nếu mọi người mong đợi sẽ giàu hơn trong tương lai. Thông thường, điều đó xảy ra khi nền kinh tế đang hoạt động tốt cũng như nhiều người có việc làm hơn và mức lương cao hơn.
Tuy nhiên, hãy cẩn thận với bong bóng thị trường nhà đất, khi mà giá nhà tăng lên đáng kể chỉ vì mọi người nghĩ rằng giá sẽ tiếp tục tăng. Bong bóng luôn kéo theo sự sụp đổ của thị trường nhà đất khi giá nhà giảm mạnh.
Không thể phủ nhận những kết quả mà thị trường bất động sản mang đến cho nền kinh tế Việt Nam, GDP năm 2019 đạt 7,62%, tác động đến 40 ngành kinh tế khác, các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế và bất động sản vẫn là ngành đứng trong Top 3 “cái nôi” sản sinh ra các tỷ phú đô la trên thế giới.
Những con số biết nói
Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng bất động sản và mua bán BĐS, là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu quả nhất.
Vai trò đầu tiên có thể nói, thị trường BĐSđóng góp vào phát triển kinh tế và gia tăng tài sản quốc gia. Theo đó, đóng góp của thị trường bất động sản (nhóm nghiên cứu tính toán theo nghĩa mở rộng và ISIC) trong GDP năm 2019 là 7,62%, cao hơn mức Tổng cục Thống kê công bố là 4,51%. Có thể thấy, chưa kể đến bất động sản gián tiếp trong ngành xây dựng thì phần trăm đóng góp của bất động sản cũng khoảng 10,49% GDP (năm 2019).
Nếu tính thêm nhân tố vốn là đất, đóng góp của bất động sản (gồm bất động sản mở rộng + bất động sản theo ISIC năm 2019) chiếm tới 13,6% GDP. Có thể ước tính tỷ trọng bất động sản đóng góp vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp giai đoạn 2016 – 2020 khoảng 14,88%. Qua đó có thể thấy có 2 vấn đề, một là định giá bất động sản và hai là luồng tiền giữa ngân hàng và bất động sản chính là huyết mạch của nền kinh tế.
Điều thứ hai là, theo kết quả nghiên cứu đề tài khoa học “BĐS trong nền kinh tế Việt Nam – Vai trò & khuyến nghị chính sách” cho thấy bất động sản đóng góp thông qua khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú – ăn uống và tài chính – ngân hàng… Đề tài đã chỉ ra rằng, khi nhu cầu sử dụng cuối cùng (final demand) của ngành bất động sản mở rộng tăng 1 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 0,772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 0,191 tỷ đồng; ngành kinh doanh bất động sản theo ISIC tăng 1 tỷ đồng cho nhu cầu cuối cùng sẽ kích thích lan tỏa đến giá trị sản xuất 0,402 tỷ đồng và 0,12 tỷ đồng đến giá trị tăng thêm. Đặc biệt, năng suất lao động của ngành bất động sản theo ISIC cao hơn năng suất lao động chung của nền kinh tế khoảng 10 lần (theo khảo sát của GSO); chỉ số lan tỏa về nhập khẩu thấp nhất trong 7 ngành. Và nguyên tắc chọn ngành trọng điểm của nền kinh tế: Những ngành có chỉ số lan tỏa đến giá trị tăng thêm cao và lan tỏa đến nhập khẩu thấp. Khi ngành bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính nó mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia.
Vì vậy chúng ta đang trông mong hành lang pháp lý của nhà nước để đảm bảo cho nghành bất động sản có thể phát triển một cách bền vững hơn.
